租入长期资产取得专票的增值税抵扣政策解析

文/李冼

编者按：2026年增值税新规落地后，租入长期资产混合用途不再享受全额抵扣。本文以法规、案例、实务提醒三线并进，清晰拆解新老划断、分摊计算与年度清算要点。税制已变，经验勿留。推荐财务人员细读，避免补税滞纳金风险。

近3个月以来，每日一税接到的咨询中，最集中的问题之一就有：2026年增值税法实施后，租入的房屋、设备如果同时用于应税项目和免税项目，进项税额到底还能不能全额抵扣？

今天，我们从核心观点、法规依据、实务案例、注意事项四个维度，把最新规则一次性梳理清楚。

一、核心观点：政策已变，混合用途不再全额抵扣

2026年增值税法改革后，租入长期资产的进项抵扣规则发生了根本性变化。其核心要点可以概括为三句话：

1.租入长期资产不再享有“混合用途全额抵扣”的优惠政策，而是与普通购进的货物、服务适用相同的抵扣规则；

2.抵扣逻辑完全按用途划分：专用于一般计税项目的租金进项，可全额抵扣；专用于简易计税、免税、集体福利或个人消费等不得抵扣项目的，进项全额不得抵扣；

3.同时用于多种用途的混合租入资产，需要按不得抵扣项目的销售额占比，分期计算转出进项税额，并在次年进行全年汇总清算。

这一调整回归了增值税“征扣一致”的基本原则，堵住了旧规下可能产生的大额进项违规抵扣漏洞，也更加符合税收公平的要求。

二、法规依据：新老划断，规则清晰

（一）旧规（2018年1月1日—2025年12月31日）：混合用途全额抵扣

《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条明确规定：自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

这一政策是为了与自有固定资产混合用途的抵扣规则保持一致，给予了纳税人较大的便利。

（二）新规（2026年1月1日起）：取消全额抵扣，按一般货物服务规则分摊

2026年1月1日，《中华人民共和国增值税法》及其实施条例正式施行。

随后，财政部、税务总局发布《长期资产进项税额抵扣暂行办法》（财政部、税务总局公告2026年第15号）第二条明确规定：本办法规范的长期资产，仅指以购买、自建等方式自有的长期资产，不包括租入的长期资产，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，以及房地产开发企业自行开发按照存货核算的房地产项目；财税〔2017〕90号文中关于租入资产的全额抵扣规则相应停止执行。

财政部、税务总局公告2026年第15号明确租入的长期资产取得的进项不适用长期资产进项税额抵扣政策，但并未规定如何处理，很多老师就懵了。

那么该如何处理呢？

根据《中华人民共和国增值税法实施条例》（国务院令第826号）第二十二条、《财政部、税务总局关于增值税进项税额抵扣等有关事项的公告》（财政部、税务总局公告2026年第13号）第一条第（四）项规定，租入长期资产如果同时用于一般计税项目和不得抵扣项目，且无法划分进项税额的，应按照以下“收益分摊规则”计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额 = 当期无法划分的全部进项税额 ×（当期简易计税项目销售额 + 当期免征增值税项目销售额 + 其他不得抵扣项目对应的销售额+当期不得抵扣非应税交易收入）÷ （当期全部销售额＋当期全部非应税交易收入）

纳税人应按月或按季计算转出税额，并在次年1月申报期内完成全年汇总清算，实行多退少补。

三、实务案例：新旧规则对比一目了然

案例1：旧规下的处理

某公立非营利性医院2025年租入一栋办公楼，年租金对应的进项税额为38万元。当年医院仅有6万元应税体检服务费收入，其余1000万元均为免税医疗服务收入。

按照旧规，只要不是专用于免税项目，即可全额抵扣38万元进项，即便免税收入占比超过99%也无需转出。这就是旧规给予纳税人的明确红利。

案例2：新规下的处理

某住房租赁企业2026年1月租入整栋商业楼宇，年租金不含税金额100万元，取得9%税率的增值税专用发票，进项税额共计9万元。该楼宇1/3为底商，出租给企业适用一般计税，年销售额200万元；其余2/3出租给个人居住，适用简易计税，年销售额300万元。全年总销售额500万元。

按照新规计算不得抵扣的进项：

不得抵扣进项 = 9万元 ×（300万元 ÷ 500万元）= 5.4万元

当期可抵扣进项 = 9万元 - 5.4万元 = 3.6万元

2027年1月，企业还需根据全年实际销售额进行汇总清算调整，多退少补。而在旧规下，企业可以全额抵扣9万元。相比之下，新规下少抵扣5.4万元，税负变化十分明显。

四、注意事项：避开这几个常见坑

1. 新老划断不要错

2026年1月1日之前签订并执行的租入合同，仍适用旧规，不需要追溯调整；2026年1月1日之后新签订的租约，必须按新规执行。不少财务人员仍凭老经验全额抵扣，极易产生补税和滞纳金风险。

2. 区分资产本身和后续支出

无论新旧规则，租入资产发生的后续支出（如装修费、物业费、水电费等）本就需按用途分摊抵扣。新规只调整了租金本身的抵扣规则，后续支出的处理方式没有变化。

3. 不要忘记年度汇算

新规要求按月/季按当期销售额计算转出后，次年必须按全年销售额重新计算，差额多退少补。这一步是税务稽查的重点，很多企业容易遗漏，风险较高。

4. 专用于不得抵扣项目时，不要索取专票

如果租入的资产从一开始就专用于集体福利或免税项目，直接让对方开具普通发票即可。取得专票后再做进项转出，徒增征管成本和税务风险。

最后，再给大家分享一个真实的案例。

上月底，我接待了一位民办医院的财务张姐。她们医院2026年初刚租入一栋新的住院大楼，取得了180万元的租金进项专票。张姐做了十几年财务，一直记得旧政策允许混合用途全额抵扣，拿到票就直接勾选抵扣了。直到四月税务风险提示推送过来，她才着急找我咨询。

一算下来，她们医院90%的收入都是免税医疗收入，需要转出162万元的进项。如果等到稽查上门，不仅要补税，还要缴纳近10万元的滞纳金。幸好及时做了转出调整，只补了税款，没有产生大额罚款。

一句话：政策跟着税制走，抵扣要按新规走。旧经验解决不了新问题，老思路装不下新规则。